Bezahlbares Wohnen jetzt

Erstellt: Freitag, 26. Oktober 2018

(joER). Die Situation auf dem baden-württembergischen Wohnungsmarkt ist mehr als angespannt: Laut Analyse des Prognos-Instituts fehlen bis zum Jahr 2025 etwa 500'000 Wohnungen im Land. Die Folge sind steigende Mieten und steigende Grundstückspreise. Viele Familien mit Kindern, Rentnerinnen und Rentner und Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer sind vergeblich auf der Suche nach einer bezahlbaren Wohnung. Längst gilt das nicht mehr nur in den großen Universitäts-städten, auch in kleineren Städten und auf dem Land herrscht eklatanter Wohnraummangel.

Veränderungen der Wohnausgaben verstärkten erheblich den Anstieg der Einkommensungleichheit in Deutschland seit der Mitte der 1990er Jahre, so berichtet eine neue Studie von Christian Dustmann (University College London), Bernd Fitzenberger und Markus Zimmermann (Humboldt-Universität zu Berlin).

Laut der Studie stieg der Anteil der Wohnausgaben am Haushaltseinkommen für das unterste Einkommensquintil (die 20% Personen mit dem niedrigsten Einkommen) von 27% im Jahr 1993 auf 39% im Jahr 2013 an. Hingegen fiel dieser Anteil für das oberste Einkommensquintil im selben Zeitraum von 16% auf 14%.

Diese Entwicklung verstärkte den Anstieg der Einkommensungleichheit im Hinblick auf das Einkommen, das eine Person nach Abzug der Wohnausgaben zur Verfügung hat. Dies sind die zentralen Ergebnisse der bisher umfassendsten Studie des Zusammenhangs zwischen Wohnausgaben und Einkommensungleichheit in Deutschland.

Insbesondere zeigt die Studie:

  1. Im unteren Bereich der Verteilung stieg die Ungleichheit der Einkommen nach Abzug der Wohnausgaben zwischen 1993 und 2013 fast dreimal so stark an wie die Ungleichheit der Einkommen vor Abzug der Wohnausgaben - gemessen am 50/10-Verhältnis, d.h. dem Verhältnis zwischen dem mittleren Einkommen (Median oder 50% Wert) und dem 10. Perzentil (10% niedrigsten Wert). Für das Einkommen vor Abzug der Wohnausgaben, stieg das 50/10- Verhältnis zwischen 1993 und 2013 von 1.75 auf 1.97 an, sprich um 22 Prozentpunkte. Nach Abzug der Wohnausgaben betrug der Anstieg jedoch nahezu das Dreifache, sprich das 50/10-Verhältnis erhöhte sich von 1,97 auf 2,59. D.h. während im Jahr 1993 das Einkommen nach Abzug der Wohnausgaben für eine Person mit mittlerem Einkommen etwa zweimal so hoch war wie für eine Person mit dem 10% niedrigsten Einkommen, stieg dieses Verhältnis auf 2,6 im Jahr 2013 an.
    Die Ungleichheit im oberen Bereich der Einkommensverteilung, gemessen als Verhältnis zwischen dem 90. Perzentil (10% höchsten Wert) und dem Median, stieg ebenfalls nach Berücksichtigung der Wohnausgaben stärker an, allerdings in geringerem Umfang als das 50/10-Verhältnis.
  2. Der starke Anstieg der Einkommensungleichheit nach Abzug der Wohnausgaben resultiert daher, dass die Wohnausgaben für niedrige Einkommen stärker als für höhere Einkommen angestiegen sind.
  3. Ein wesentlicher Grund ist der starke Anstieg der Wohnausgaben für Mieter verglichen mit den Eigentümern selbstgenutzten Wohnraums, wobei Letztere von dem Rückgang der Hypothekenzinsen profitieren konnten. Dies verstärkte die Ungleichheit, da Eigentümer hauptsächlich im oberen Bereich der Einkommensverteilung konzentriert sind, während Mieter eher im unteren Bereich zu finden sind, ein Zusammenhang der für Deutschland angesichts der sehr niedrigen Wohneigentumsquote der Niedrigeinkommenshaushalte im Vergleich zu Ländern wie Großbritannien und USA besonders ins Gewicht fällt.
  4. Weitere wichtige Faktoren sind Veränderungen der Haushaltsstruktur (die steigende Zahl der Einpersonenhaushalte) und Umzüge in die größeren Städte. Dem Rückgang im Angebot von Sozialwohnungen kommt nur eine untergeordnete Rolle zu.
  5. Steigende Wohnausgaben in Verbindung mit fallenden Realeinkommen im unteren Bereich der Verteilung führen zu einem besonders starken Rückgang der Konsummöglichkeiten für Niedrigeinkommenshaushalte.
  6. Die Studie zeigt zudem, dass jüngere Geburtskohorten einen größeren Anteil ihres Einkommens für das Wohnen ausgeben und weniger sparen als ältere Geburtskohorten im gleichen Alter.

Welche Konsequenzen ergeben sich hieraus? Professor Dustmann erklärt: "Verglichen mit den USA und Großbritannien ist die Entwicklung der Wohnausgaben in Deutschland zwar relativ moderat, aber der starke Anstieg der Ungleichheit nach Abzug der Wohnausgaben hat doch besorgniserregende Folgen für die Sparquoten, die für das unterste Einkommensquintil von 2% im Jahr 1993 auf minus 1% im Jahr 2013 gefallen sind."

Professor Fitzenberger ergänzt: "Der Umstand, dass ein großer und steigender Anteil der Niedrigeinkommensbezieher nicht spart, gibt Anlass zur Sorge – insbesondere, da der für Personen mit niedrigem Einkommen restriktivere Zugang zu Hypothekenkrediten in Deutschland (im Vergleich zu den angelsächsischen Ländern) die Möglichkeit der Vermögensbildung durch Immobilienerwerb reduziert. Daher ist zu erwarten, dass die steigende Ungleichheit in der Ersparnisbildung zu höherer Vermögensungleichheit in der Zukunft führt."

Anlässlich des Kabinettsbeschlusses zum Mieterschutzgesetz im September erklärt der Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft sozialdemokratischer Juristinnen und Juristen (ASJ) Harald Baumann-Hasske: 

"Die von der Bundesregierung im September beschlossenen Verbesserungen im Mieterschutz begrüßen wir sehr. Insbesondere die Verschärfung der Mietpreisbremse durch die Einführung einer Auskunftspflicht der Vermieter und die Einführung eines einfachen Rügerechts für Mieterinnen und Mieter wird zu einer besseren Wirksamkeit der Mietpreisbremse führen. Wir als ASJ haben immer kritisiert, dass die Beweislast für die Durchsetzung der Mietpreisbremse allein bei den Mieterinnen und Mietern liegt. Diese, auf Wunsch der Union eingeführte Regelung, wird nun auf Druck des Koalitionspartners SPD korrigiert. 

Die Absenkung der Modernisierungsumlage von 11 % auf 8 % sehen wir als ersten richtigen Schritt, um Mieterinnen und Mieter vor Preissteigerungen zu schützen. Auch die Verschärfung der Regeln zum Schutz vor dem sog. 'Herausmodernisieren' von Mietern ist richtig. Insgesamt sind die jetzt beschlossenen Regelungen wichtig, um so schnell wie möglich einen besseren Mieterschutz zu gewährleisten."

Dr. Peter Kurz, seit 1. Juli 2018 Präsident des Städtetags Baden-Württemberg: "Neben dem aktuellen Handlungsdruck und dem Wunsch nach raschen Lösungen wird immer deutlicher, dass es an langfristig angelegten Konzepten und an Gestaltungsmöglichkeit vor Ort zur Eindämmung von Spekulation fehlt. Hier haben der baden-württembergische und der bayerische Städtetag Ende Juni ein Positionspapier vorgelegt, das beispielsweise ein generelles Vorkaufsrecht der Kommunen für Grundstücke auf eigenem Hoheitsgebiet fordert sowie eine Verstetigung der Instrumente des Baugesetzbuches, um eine nachhaltige Innenentwicklung zu realisieren."

Die Mieten steigen auch durch andere Faktoren, stellte das Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW) fest: So kostet Wohnen typischerweise immer dann mehr, wenn die Bürger einer Stadt mehr verdienen – das trifft aktuell besonders auf Heidelberg zu. Hier liegen die Bruttolöhne im Schnitt bei gut 4'000 Euro im Monat, mit steigender Tendenz. Studenten konkurrieren bei ihrer Wohnungssuche also mit vielen Gutverdienern, auch abseits der Millionenstädte.

"Nur der Bau neuer Wohnungen entspannt die Lage an den Hochschulstandorten", sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. "Hier hinken die Städte allerdings dem Einwohnerzuwachs immer noch hinterher, vor allem, weil zu wenig Bauflächen ausgewiesen werden." Zudem sollten die Städte konsequent nachverdichten, um innenstadtnahe, bezahlbare Wohnungen zu schaffen. 

Die Landesregierung schiebt aber die Probleme lieber vor sich her, als sie zu lösen. Die SPD-Landtagsfraktion fordert dagegen konkrete Maßnahmen - wie die finanzielle Aufstockung des Landeswohnraumförderprogramms, die Gründung einer Landesentwicklungsgesellschaft und Instrumente, um Mieterinnen und Mieter vor rasant ansteigenden Mieten zu schützen.

siehe auch: Die Stadt wächst

(Quelle: UCLac,uk/HIN)