Die Stadt wächst

Erstellt: Donnerstag, 20. September 2018

Rastatt (proh). Wie groß ist das Wohnproblem in Deutschland? Welche Instrumente helfen, es zu lösen, welche nicht? Damit beschäftigen sich der Alternative Wohngipfel und am Freitag die Spitzenrunde im Kanzleramt. Von der Hans-Böckler-Stiftung geförderte aktuelle Studien liefern eine umfassende empirische Bestandsaufnahme mit detaillierten Daten für die 77 deutschen Großstädte von Aachen bis Würzburg. Unter den folgenden Links finden Sie die zentralen Ergebnisse zusammengefasst; am Ende der Kurztexte ist jeweils die komplette Studie verlinkt.

In den deutschen Großstädten fehlen rund 1,9 Millionen günstige Wohnungen, darunter etwa 1,4 Millionen günstige Apartments unter 45 Quadratmetern für Einpersonenhaushalte. Am stärksten Betroffen sind Singles mit geringen Einkommen, aber auch Familien mit fünf und mehr Personen haben zunehmend Probleme, eine bezahlbare Wohnung zu finden.  Auch über den harten Kern der Wohnungsnot hinaus werden viele Menschen durch Wohnkosten schwer belastet. Vier von zehn Großstadthaushalten, in denen rund 8,6 Millionen Menschen leben, müssen eine problematisch hohe Mietbelastung tragen.

Wohngeld, sozialer Wohnungsbau und die Mietpreisbremse sind die drei wichtigsten Instrumente, mit denen Wohnen bezahlbar gehalten werden soll. Doch derzeit leisten sie "nur einen sehr eingeschränkten Beitrag für die Versorgung der Haushalte mit den größten sozialen Wohnversorgungsbedarfen", konstatiert eine neue Studie. Das liege wesentlich an einer problematischen Gewichtung, bei der das Instrument mit dem größten Potenzial – der Aufbau eines ausreichend großen, dauerhaft preisgedämpften Wohnungsbestands – mit vergleichsweise wenig Geld ausgestattet ist.

Berater der Bundesregierung empfehlen einen Verzicht auf sozialen Wohnungsbau sowie die Streichung der Mietpreisbremse. Wissenschaftsministerin Hoffmeister-Kraut lehnt die Vorschläge aus Berlin ab. Baden-Württemberg wird den in der sozialen Wohnraumförderung eingeschlagenen Kurs nicht aufgeben. Zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit empfehlen Berater der Bundesregierung einen weitgehenden Verzicht auf den sozialen Wohnungsbau sowie die ersatzlose Streichung der Mietpreisbremse. Maßnahmen, die sich als unwirksam oder sogar kontraproduktiv erwiesen hätten, müssten wieder abgeschafft werden, schreibt der Wissenschaftliche Beirat beim Wirtschaftsministerium in einem Gutachten, das am Donnerstag in Berlin vorgestellt wurde.

Die Mietpreisbremse wird in dem Papier als weitgehend wirkungslos bezeichnet - und dort, wo sie wirke, behindere sie den Abbau von Wohnungsknappheit. Auch der soziales Wohnungsbau sollte nach Ansicht der Experten zurückgefahren werden - unter anderem, weil der weitgehende Verzicht auf eine Fehlbelegungsabgabe zu einer Fehlleitung von Subventionen führe. Stattdessen empfehlen die Gutachter zusätzliche Anreize für den Neubau, etwa durch eine Lockerung von Bauvorschriften und eine Senkung der Grunderwerbsteuer. Baden-Württembergs Wirtschaftsministerin Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut lehnt den Vorschlag aus Berlin ab.

Sozialer Wohnungsbau ist unverzichtbar

"Das Instrument des sozialen Mietwohnungsbaus ist gerade hinsichtlich der angespannten Marktsituation, wie wir sie in Baden-Württemberg vielerorts erleben, auch künftig unverzichtbar. Wir müssen einen Wohnungsbestand sichern, der nur solchen Haushalten offensteht, die aufgrund ihres beschränkten Einkommens eine entsprechende Berechtigung vorweisen können.

Baden-Württemberg wird daher den in der sozialen Wohnraumförderung eingeschlagenen Kurs nicht aufgeben", kommentiert Wirtschafts- und Wohnungsbauministerin Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut den Vorschlag des Wissenschaftlichen Beirates beim Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, weitgehend auf den sozialen Wohnungsbau zu verzichten.

Selbstverständlich sei in aller Konsequenz darauf zu achten, dass die geförderten Wohnungsbestände tatsächlich auch nur an berechtigte Haushalte überlassen würden. Die zulässige Miethöchstgrenze sei stets zu beachten. Um unter verschiedenen gleichermaßen berechtigten Haushalten auszuwählen, könnten die Gemeinden von ihren Benennungsrechten Gebrauch machen.

In seiner Stellungnahme thematisiert der Beirat weiterhin eine spätere Fehlbelegung, wenn das Einkommen von zunächst berechtigt eingezogenen Sozialmietern im Laufe der Mietdauer die Einkommensgrenzen überschreitet. Dies sei laut Hoffmeister-Kraut in Abwägung zu den Alternativen – auch der einer aufwändigen Fehlbelegungsabgabe – hinzunehmen. "Im Ergebnis kommt es so zu einer sozialen Stabilisierung der betreffenden Wohnungsbestände, was mehr als wünschenswert ist", so die Ministerin weiter.

Mehr als 1'000 neuen Wohnungen entstehen in naher Zukunft in Rastatt. Die neuen Wohngebiete sind nicht nur für Menschen außerhalb Rastatts attraktiv, sondern auch für Rastatterinnen und Rastatter. Wer innerhalb Rastatts umzieht, verlässt damit auch eine Wohnung in Rastatt, die sehr wahrscheinlich wieder auf den Wohnungsmarkt kommt. Aber wie viele Wohnungen sind das? Welche Merkmale zeichnen diese Wohnungen aus? Wie hoch war die Kaltmiete? Das sind wichtige Fragen zur Bewertung des Rastatter Wohnungsmarktes und für die Planungen zur Wohnraumversorgung in der Stadt – insbesondere für einkommensschwächere Haushalte.

Schließlich ist es ausdrückliches Ziel der Stadt Rastatt, für Bürgerinnen und Bürger aller Einkommensgruppen Wohnraum sicherzustellen. Daher untersucht die Stadt nun unter Federführung des Fachbereichs Jugend, Familie und Senioren in Kooperation mit der Technischen Universität (TU) Kaiserslautern das Umzugsverhalten innerhalb Rastatts. Analysiert werden insbesondere die Auswirkungen der Neubaugebiete auf den hiesigen Wohnungsmarkt.

Zwei Studierende der TU Kaiserslautern gehen in ihrer Masterarbeit dem sogenannten Kaskadeneffekt in Rastatt auf die Spur. Sie untersuchen, ob die Nachfrage nach Wohnraum für einkommensschwächere Haushalte in Rastatt dadurch gedeckt werden kann, dass durch die neuen Siedlungsgebiete durch Binnenwanderung – also den Umzug innerhalb Rastatts – preiswerter Wohnraum auf den Wohnungsmarkt kommt. Hierfür haben sie einen Fragebogen entwickelt.

In den kommenden Tagen erhalten daher die Bewohnerinnen und Bewohner in den Neubaugebieten ehemalige Max-Jäger-Schule, Rheinau-Nord, der Baldenau (ehemalige Sparkassenakademie), der Ludwigsfeste (ehemals Kaserne Canrobert), der Neuen Ludwigvorstadt (ehemals Kaserne Joffre) und dem Leopoldplatz (ehemalige Eislaufhalle) Post von der Stadt Rastatt. Darin werden sie gebeten, an der rund zehnminütigen Umfrage teilzunehmen.

Dabei werden unter anderem Fragen nach der aktuellen und vorherigen Wohnsituation gestellt, wie beispielsweise Größe der Wohnung, Höhe der Miete, Anzahl der Bewohner oder Alter, und die Gründe für den Umzug erfragt. Die Daten werden selbstverständlich anonym und streng vertraulich behandelt, sodass keine Rückschlüsse auf einzelne Personen möglich sind. Die Umfrage kann bis 1. Oktober entweder schriftlich oder online erfolgen. Es entstehen keinerlei Kosten. Nicht nur die beiden Studierenden, sondern auch die Stadt Rastatt freuen sich über eine rege Teilnahme. Schließlich erhofft sich die Stadt Rückschlüsse auf die weitere Wohnraumplanung.

Förderungen des Landes ermöglicht Mix von gefördertem und regulärem Wohnraum

Die bestehenden Förderangebote des Landes könnten auch für einzelne Wohnungen innerhalb von Gebäuden genutzt werden. So könne ein Mix von sozial gebundenem Wohnraum, regulär vermietbarem Wohnraum und Wohnraum, der nach den besonderen Regelungen kommunaler Förderprogramme gebunden ist, entstehen. Hoffmeister-Kraut: "Eine soziale Durchmischung der Wohnungsbestände ist damit von Anfang an möglich."

Die Höhe der zulässigen Sozialmiete bei kostenintensiven Neubauten bemesse sich in Baden-Württemberg bereits seit dem Jahr 2008 nicht mehr nach dem Modell der Kostenmiete, wie sie das frühere Bundesrecht vorsah. "Das Land sieht prozentuale Abschläge gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete vor. Höhere ortsübliche Vergleichsmieten für den nicht gebundenen Wohnungsbestand in einem Quartier führen daher zu höheren Abschlägen für vergleichbare Sozialmietwohnungen", erklärt die Ministerin. Reiche diese Absenkung nicht aus, könne auch im geförderten Wohnungsbau die Subjektförderung greifen.

Das Beratergremium schlägt außerdem vor, die Mietpreisbremse ersatzlos zu streichen. Aktuell befindet sich der Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz in der Länder- und Verbändeanhörung. "Die Mietpreisbremse ist ohnehin nur ein mögliches Instrument, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und Mieten auf einem bezahlbaren Niveau zu halten.

Im Kern geht es vielmehr darum, dass dort, wo die Menschen leben wollen, zu wenig Wohnraum besteht. Das Wichtigste ist es deshalb, das Bauen – insbesondere das kostengünstige Bauen – zu erleichtern. Hierfür müssen dringend zusätzliche baureife Flächen ausgewiesen und das Baurecht von bürokratischen Vorschriften entschlackt werden", so die Ministerin abschließend.

siehe auch: 

Wohngipfel 2018

Wachstumstrend

(Quelle: WM.bw/StVwRA/boek.de/TU.kl/HIN)